Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles

Junio 10, 2018

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El contrato de compraventa, es el más común en la legislación colombiana, el Código Civil lo define en su Artículo 1849 como "un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar".

Es con base en lo anterior que se sintetiza que este tipo de contrato encierra varios elementos, entre ellos los siguientes:

COSA: Objeto corporal y susceptible de ser comerciable.

CAPACIDAD DE LAS PARTES: Tanto el vendedor como el comprador deben ser capaces jurídicamente para vincularse mediante un contrato, de lo contrario la compraventa será nula.

VOLUNTAD: Ambas partes deben tener voluntad de realizar el negocio jurídico, el vendedor de entregar la cosa y el comprador de recibirla y pagar un precio por ella.

PRECIO: A cambio de la entrega de la cosa, se pacta el pago de un precio en dinero, toda vez que si se modificara este dinero por la contra entrega de otro objeto se degeneraría la compraventa en un contrato de permuta.

Requisitos del contrato de compraventa de bienes inmuebles

Al hablar específicamente de compraventa de bienes inmuebles (conocido coloquialmente como bienes raíces), este incluye unos requisitos especiales para que se cumpla ese modo traslaticio de dominio.

Los requisitos se concentran en los siguientes:

  1. El contrato de compraventa deberá elevarse a escritura pública, donde conste sus características, medidas, linderos y demás tipos en que pueda identificarse el predio.
  2. Esta escritura debe a su vez registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en ese lugar se encuentran inscritos en su mayoría los bienes inmuebles, identificados con un Número de Matricula Inmobiliaria, en ese documento de identificación también se plasman las tradiciones de que ha sido objeto el bien inmueble, los propietarios que ha tenido desde el momento de su existencia y las limitaciones con las que cuente el bien.
Sin esta inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la venta no es válida y el dominio del bien no habrá sido traspasado del comprador al vendedor.

Venta bajo cabida y venta por cuerpo cierto

Los bienes inmuebles además pueden venderse bajo cabida o cuerpo cierto, entiéndase venta bajo cabida cuando se establece una medida, dimensión o extensión exacta del bien que se está vendiendo y el comprador deberá garantizar que el predio entregado corresponda con el predio vendido.

Mientras que la venta por cuerpo cierto, es en la que la venta se basa en lo que el comprador logre vislumbrar y dimensionar del bien inmueble, en este caso, no hay una extensión exacta sino aproximada y esta aproximación se encuentra condicionada a la percepción que tenga el comprador al momento de conocer el bien objeto de la compraventa.

Punto final

La compraventa de bienes inmuebles en Colombia, es en cierta medida especial, puesto que contiene unos elementos para su perfeccionamiento específicos de ese tipo de contrato, todo esto con la intención de garantizar el derecho de propiedad privada y que este no pueda ser desmejorado o desconocido sin el cumplimiento de los mandatos de ley para el traspaso del dominio de los bienes.

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