Contrato con Pacto de Retroventa

Octubre 10, 2018

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El contrato con pacto de retroventa, refiere un negocio jurídico accesorio nominado y típico, toda vez se encuentra desarrollado en el artículo 1939 del Código Civil Colombiano, que cita lo siguiente "Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra".

Lo anterior indica que el pacto de retroventa es accesorio al contrato de compraventa, es decir, que el pacto de retroventa se celebra una vez existe el contrato principal de compraventa, en donde las obligaciones principales son las siguientes:

A cargo del comprador a través del pacto debe restituir la cosa vendida junto a lo accesorio del bien, así mismo deberá indemnizar al vendedor por los deterioros que por su culpa haya sufrido la cosa y recordando que en la responsabilidad civil contractual la culpa es presunta.

Lo que en efecto debe probar la parte demandante será los elementos de daño y nexo causal, así las cosas lo que busca éste pacto es resolver el contrato de compraventa, toda vez el vendedor se reserva la facultad de recuperar el dominio de la cosa al momento de restituir al comprador el precio fijado en el contrato.

Por Ejemplo

XX en calidad de "Vendedor" vende un apartamento a YY en calidad de "Comprador", resultando que XX necesita un monto de dinero y el apartamento es el único bien que tiene. Así las cosas se celebra un contrato de compraventa con pacto de retroventa, con el objeto de que XX que es el vendedor pueda previamente cancelar el monto y así recuperar la propiedad y dominio del apartamento que le vendió a YY.

Así las cosas, el pacto de retroventa puede considerarse como una garantía mobiliaria o asemejarse a un contrato de prenda, pues lo que busca por parte del vendedor, es lograr reincorporar a su patrimonio el bien y por parte del comprador, contar con una garantía real que hasta tanto no se cancele la deuda no podrá tampoco retornar la propiedad de la cosa o bien objeto del contrato de compraventa.

Particularmente éste pacto de retroventa debido a la función social del contrato, tiene el impedimento de no ser cedido por ninguna de las partes.

¿Qué Dice la Doctrina?

Doctrinariamente se ha considerado el pacto de retroventa como una garantía inmobiliaria, en el entendido de que según el artículo 3 de la Ley 1676 de 2013, se señala:

"toda operación que tenga como efecto garantizar una obligación con los bienes muebles del garante e incluye, entre otros, aquellos contratos, pactos o cláusulas utilizados para garantizar obligaciones respecto de bienes muebles, (…) y cualquier otra forma contemplada en la legislación con anterioridad a la presente ley."

En virtud de lo anterior, el vendedor para hacer efectivo el pacto de retroventa frente al comprador, cuenta con un término de cuatro años, periodo en donde el comprador tendrá derecho a:
  1. Recibir el valor pactado más los gastos por manutención de la cosa vendida, en relación con el inciso tercero del artículo 1941 del Código Civil.

  2. Podrá retener el bien posterior a la solicitud de la retroventa, hasta tanto se cancelar de forma total el precio establecido entre las partes.

  3. El comprador deberá ser informado con una anticipación de 15 días, para que el vendedor realice el recobro de la cosa objeto del contrato de compraventa.

  4. El comprador podrá disponer a su arbitrio de la cosa vendida, si el vendedor no ejerce la acción de recobro, dentro del término de los cuatro años y bajo las condiciones pactadas, a fin de disponer del bien, sin tener la obligación de avisar previamente al vendedor.
Finalmente, no debe confundirse este pacto de naturaleza accesoria con otro tipo de contratos como el mutuo, a fin de evadir los intereses correspondientes, por lo cual es necesario para evitar confrontaciones de índole legal, asesorarse previamente para definir la figura jurídica a utilizar en el negocio jurídico que se desee celebrar.

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